为遏制商业地产投机、防范金融风险，多地相继出台商办项目限售政策，明确禁止将商办类项目擅自改变为居住用途销售。在实际操作中，部分房地产销售代理商及中介机构却屡屡突破监管红线，通过包装宣传、承诺“商改住”、协助办理虚假材料等方式违规推销商办房源，形成了一条游走于政策边缘的灰色利益链。

这些违规行为通常具备几个典型特征：一是以“不限购、低总价、高回报”为诱饵，模糊商办与住宅的界限，甚至暗示或承诺购房者可通过“打隔断”“通燃气”等方式实现居住功能；二是利用政策执行中的信息不对称或监管漏洞，通过第三方公司协助注册空壳企业、伪造租赁合同等手段，帮助没有购买资格的个人绕过限购门槛；三是与个别开发商形成“默契”，在销售环节采取“双合同”、捆绑装修等变相操作，规避价格备案与资金监管要求。

究其根源，高额佣金回报是驱动违规销售的直接动力。商办项目去化周期长、销售难度大，部分代理商为快速回笼佣金，不惜铤而走险。一些中小型开发商面临资金压力，也默许甚至纵容销售端的“灵活操作”。监管层面，尽管政策三令五申，但跨部门协同不足、处罚力度偏弱、取证困难等问题，使得违规行为往往“罚不痛、禁不止”。

此类乱象带来的风险不容小觑：购房者可能面临无法落户、子女无法入学、水电按商用标准计价等实际困境，甚至因项目性质违规导致产权纠纷；从市场角度看，虚假需求扰乱土地和房产市场秩序，加剧区域性供应结构失衡；长期而言，若商办存量盲目流入居住市场，将削弱城市规划的严肃性，积累潜在的社会矛盾。

要根治这一顽疾，需打出监管“组合拳”：一方面应强化跨部门数据共享与联动执法，对违规中介实施联合惩戒，探索建立行业“黑名单”制度；另一方面可借助技术手段加强销售全过程监测，例如要求售楼处安装监控、推广合同在线备案核验等。须加强对购房者的风险警示，畅通投诉举报渠道，并适时评估限售政策的区域适用性，引导商办地产回归服务实体经济的本源。

归根结底，规范商办销售市场不仅关乎短期秩序整顿，更是推动房地产市场长效健康发展的重要一环。只有让违规者真正付出代价，让监管牙齿真正“咬合”，才能守住“房住不炒”的底线，维护每一位市场参与者的合法权益。